Pronajímáte byt? Jak na daně z nájmu, výdaje a daňové přiznání

Investiční byt, zděděný dům po rodičích nebo garsonka, ve které člověk bydlel před svatbou. Pronájem nemovitosti je v Česku velmi rozšířený způsob, jak si přivydělat nebo zajistit peníze na stáří. Méně se ale mluví o tom, že nájemné je příjem, který podléhá dani, a pronajímatel musí většinou podat daňové přiznání. Dobrá zpráva je, že pravidla nejsou složitá a při správném postupu lze daň legálně a výrazně snížit.

Přinášíme přehled toho, co by měl každý pronajímatel vědět: jak se nájem daní, jaké výdaje lze uplatnit, kdy se vyplatí paušál a na co si dát pozor při opravách a rekonstrukcích.

Příjmy z nájmu podle paragrafu 9

Klasický dlouhodobý pronájem bytu, domu nebo nebytového prostoru se zdaňuje jako příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel k tomu nepotřebuje živnostenské oprávnění a z těchto příjmů se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Hradí se jen daň z příjmů, a to z rozdílu mezi příjmy a výdaji.

Jiná situace nastává u krátkodobého ubytování turistů, kde pronajímatel zajišťuje i úklid, výměnu ložního prádla nebo další služby. Taková činnost už obvykle odpovídá ubytovacím službám a je třeba ji provozovat jako živnost se vším, co k tomu patří. Hranice mezi pronájmem a ubytováním není vždy ostrá, proto je dobré ji před začátkem pronajímání probrat s odborníkem.

Podrobný rozbor celé problematiky včetně příkladů výpočtu najdete v článku o tom, jak zdanit příjmy z pronájmu.

Co se počítá do příjmů

Do příjmů patří samotné nájemné. U plateb za služby spojené s nájmem, typicky za vodu, teplo, výtah nebo úklid společných prostor, záleží na tom, jak jsou sjednány. Pokud jde jen o zálohy, které pronajímatel přeposílá společenství vlastníků nebo dodavatelům a následně s nájemníkem vyúčtuje, je třeba s nimi zacházet konzistentně. Buď je zahrnete do příjmů i výdajů, nebo je evidujete zvlášť jako průběžné položky. Důležité je, aby byl postup jednotný a doložitelný.

Skutečné výdaje, nebo paušál 30 %?

Pronajímatel si může vybrat ze dvou způsobů, jak uplatnit výdaje.

Paušální výdaje

Paušál činí 30 % z příjmů z nájmu a zákon pro něj stanovuje roční limit. Jeho výhodou je jednoduchost: nemusíte schovávat doklady o nákladech, stačí evidovat přijaté nájemné. Hodí se tam, kde jsou skutečné náklady nízké, například u starší, oddlužené nemovitosti bez velkých oprav.

Skutečné výdaje

Pokud evidujete skutečné výdaje, můžete uplatnit například:

• daňové odpisy nemovitosti a vybavení,
• úroky z hypotéky nebo úvěru, ze kterého byla pronajímaná nemovitost pořízena,
• náklady na opravy a údržbu,
• daň z nemovitých věcí,
• pojištění nemovitosti,
• fond oprav placený společenství vlastníků,
• poplatky za správu nebo zprostředkování nájmu,
• energie a služby, které hradíte vy a nepřeúčtováváte nájemníkovi.

U nově pořízených bytů na hypotéku vychází skutečné výdaje díky odpisům a úrokům často výrazně lépe než paušál. Rozhodnutí ale ovlivňuje i budoucnost: kdo přejde od skutečných výdajů k paušálu nebo naopak, musí v některých případech provést úpravy základu daně. Mezi variantami se proto nevyplácí přeskakovat bez rozmyslu.

Odpisy: velká položka, kterou mnozí podceňují

Byt nebo dům, který slouží k pronájmu, lze daňově odepisovat. Budovy patří do odpisové skupiny s dlouhou dobou odepisování, takže roční odpis není obrovský, ale při každoročním uplatnění se z něj stane významná částka. Odepisuje se ze vstupní ceny, tedy z kupní ceny nebo u zděděné nemovitosti z ceny určené podle zákona. Pozemek se neodepisuje.

Pozor na jednu věc: pokud v některém roce uplatníte paušální výdaje, odpisy se v tom roce považují za uplatněné, i když jste je fakticky nepoužili. Zůstatková cena se tím snižuje, což má vliv na pozdější roky i na případný prodej.

Oprava, nebo technické zhodnocení?

Výměna kuchyňské linky, nová koupelna nebo zateplení. Ne každý výdaj na byt je oprava, kterou lze uplatnit najednou. Oprava odstraňuje opotřebení a vrací věc do původního stavu. Technické zhodnocení naopak rozšiřuje vybavenost, mění účel nebo zvyšuje technické parametry. Pokud jeho hodnota za rok přesáhne zákonný limit, nelze ho uplatnit jednorázově a zvyšuje vstupní cenu nemovitosti, ze které se pak odepisuje. Rozlišení bývá v praxi sporné a finanční úřady se na něj při kontrolách zaměřují.

Pronájem ve společném jmění manželů

Pokud manželé pronajímají nemovitost ze společného jmění, zdaňuje příjmy jen jeden z nich. Volba může být výhodná, protože příjmy lze přiřadit tomu, kdo má nižší daňový základ nebo nevyužité slevy. U podílového spoluvlastnictví naopak každý zdaňuje svůj podíl.

A co DPH?

Běžný fyzický pronajímatel bytu se o DPH starat nemusí. Nájem bytu k bydlení je od daně z přidané hodnoty zpravidla osvobozen, takže nájemné se vyúčtovává bez DPH. Jinak to může být u podnikatelů, kteří už plátci DPH jsou a pronajímají například kancelář nebo obchodní prostor jinému plátci. Tam za určitých podmínek lze zvolit pronájem s daní. Pokud jste plátce, je vhodné tuto možnost probrat s účetní ještě před podpisem smlouvy.

Kdy a jak podat daňové přiznání

Kdo má kromě zaměstnání i příjmy z nájmu, které přesahují zákonem stanovenou hranici, musí podat daňové přiznání za předchozí kalendářní rok. Papírově je lhůta obvykle do začátku dubna, při elektronickém podání zhruba o měsíc později. Pokud přiznání zpracovává daňový poradce s plnou mocí, lhůta se prodlužuje.

Zaměstnanec, který má příjmy z nájmu, už nemůže nechat roční zúčtování na zaměstnavateli a přiznání podává sám. Slevy na poplatníka nebo na děti, které uplatňoval v práci, si v přiznání uvede znovu.

Praktické tipy pro pronajímatele

• Mějte písemnou nájemní smlouvu a nájemné přijímejte na účet, ne v hotovosti.
• Doklady o výdajích schovávejte průběžně, ideálně v elektronické podobě.
• Vedete-li skutečné výdaje, evidujte majetek a odpisy každý rok.
• Před velkou rekonstrukcí si ujasněte, co je oprava a co technické zhodnocení.
• Hlídejte termín přiznání a nezapomeňte na daň z nemovitých věcí.

Kdo pronajímá více nemovitostí nebo nechce trávit jarní víkendy nad formuláři, může zpracování přiznání svěřit odborníkovi. Dnes už to jde pohodlně přes účetnictví na dálku: doklady se nahrají elektronicky a účetní připraví přiznání bez nutnosti osobní schůzky. Takto funguje například Ucetio.cz, kde se o klienty z celé republiky stará účetní Veronika Zázrivcová s více než dvacetiletou praxí, v Karlovarském kraji i osobně.

Pronájem bytu může být stabilním zdrojem příjmů. Stačí znát pravidla, vybrat si správný způsob uplatnění výdajů a nic nenechávat na poslední chvíli.